中古物件

中古物件を探す「中古物件の見方」③瑕疵

中古物件は怖い。

何が怖いのかといえば「瑕疵」ですね・。

瑕疵っていうのは、雨漏り、シロアリ、給排水の不具合、構造の問題です。

買ってから雨漏りしたり、シロアリが柱を食べていたりすれば当然直さなくては住めません。

大体「瑕疵」は見た目にはわからないものだから怖いんですね。

でも、瑕疵の対処さえ分かっていれば大丈夫!怖くありません(*^^)v

まず、瑕疵は誰の責任か?

不動産の売買契約では基本的に、売主が個人の場合は3か月、売主が宅建業者の場合は2年間、引き渡し後瑕疵が発見された場合には、売主の責任となります。よって修復費用は売主負担です。

ここで注意が必要なのは、古い戸建を土地代のような金額で販売するので、瑕疵の責任は負わないという条件がついていることがあります。不動産の売買契約の条件は売主、買主の双方が合意すればよいので、よく理解しないまま、瑕疵担保免除で契約してしまい、あとで瑕疵が発見されても、売主には請求ができないということです。

では、瑕疵担保は外さないほうがよいか・・といえば、その分値段が高くなるのであれば一概には言えません。

 

まずマンションですが、基本シロアリって想像しにくいです。シロアリは木を食べます。

マンションであるとすれば室内(区分所有)の給排水管の不具合です。

マンションは共同住宅ですので、雨漏りや構造は瑕疵があっても自分のお金で直すことはなく、瑕疵があれば、管理組会が修理する必要があります。ですから瑕疵に心配がないということではなく、逆に瑕疵があるような管理状態であることの方が不安です。

購入する前にはしっかりと修繕の状態や管理費、修繕費を確認することが重要です。

 

戸建は直せないものはなにもありません。マンションのように入居者の同意がなければなにもできないということではないからです。

しかし、いくらで直せるのか?ということです。

事前にインスペクションができれば、調査をして、もし雨漏りの可能性があれば、いくらで補修できるのかを算段しておけば予算が狂うことがありませんよね。予算に不安であればリフォーム会社に見てもらうこともおススメします。

調査は目視(表面に見える部分)だけなので、壁を壊してみないとわからない部分のリスクヘッジには瑕疵保険がよいです。

目視で問題なければ保険が掛けられますので、購入後不具合があっても保険で直せます。

ということで、物件の状態、条件によってどんな手を打つのかを考えていけば、中古は怖くない!ですよ(*^^)v

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中古物件を探す「中古物件の見方」②住宅ローンが通らない

ネットで検索していたら、なんだか安い物件を発見。

不動産は相場です。

相場より安いものには何かあると思います。

わかりやすい理由でいえば、まずは心理的瑕疵

自殺、他殺・・・。など人がちょっと嫌がるものですね。

任意売却物件・・。住宅ローンが支払えなくなって差し押さえられた物件です。

実は、少し前までは、任意売却のような、ローンが支払えなくなったような状態の物件は少しお得だったのですが、最近はあまり気にすることもないのか、場所がよいところだとさほど安くなくなってしまいました(;^ω^)

余談ですが・・。

任意売却というのは、ローンが差し押さえになってしまい、保証会社から一括で返済してほしいと通知がきた段階で、自ら一般に販売することですが、差し押さえが入りそのまま放置していると、強制的に裁判所でオークションにかけられます。

これは競売といいますが、競売も昔は、入居者がいると出て行ってもらうのが厄介だったりして、かなりお得なお値段が付き、堅気ではない感じの人しか買えないイメージだったんですよね。

昔は任意売却の期間も結構長く取れたりしたのですが、最近はローンが延滞してから競売までの期間が短く、手続きも簡単になっているので、現金さえあれば、誰でもお気軽に競売に参加できる感もあり、高値がつくことも珍しくなくなりました。

競売さえ安くはないということです(;’∀’)

ということで、安い物件で一番わかりやすいのは、安い金利の住宅ローンが借入れできない物件です。

最近は物件の築年数に関わらず、借入れする方の属性に問題がなければ、安い金利でローンを借入れすることができます。

10年くらい前はマンションであれば築年数が60年までとカウントされるため築40年のマンションであれば年齢的に35年組める人でも20年しか借入れできなかったものです。

今は築40年でも、属性に問題がなく、年齢で35年組めるひとなら、物件プラスリフォーム代までお借入れができます。

それでも、さすがになんでも可能ではありません。

マンションであれば、長期修繕計画の有無、土地の所有権が一部他人になっていたり(古い物件ですけど)、接道に問題がある。既存不適格といって現行の確認申請では同じ規模のものが建てられないなど、少し問題があるものが住宅ローンが通らない場合があります。

戸建、金利の安い住宅ローンが借入れできないのは何といっても「接道」

 

道路って見た感じではわからないですが、道路には「種類」っていうのがあるんです。

基本的には行政から道路として認められいるかというところがポイントなのですが、認められていない道路には、新築をするときに必要な建築確認が取れません。

いくら中古を買ってリフォームするからといっても、いつか新築するときには必ず建築確認が必要になるので、確認が取れない敷地にはお金を貸したくないという判断です。

それと、都市計画で決められた容積率、建蔽率という敷地に対する建築の制限をオーバーしてしまった中古も住宅ローンが借入れしにくいです。

ひと昔前は、建築確認申請を行い、完成した段階での完了検査が義務付けされていなかったこともあり、建築途中で間取りを変更したり面積を大きくすることもできました。

また途中で許可を取らず増築した住宅もあります。

悪気はなかったはずですが、残念ながら今は価値が下がってしまいました。

容積率や建蔽率のオーバーくらいでしたら、立て直す際に順法性のある建物を建てれば問題ないので、現金で買えるのであればお得感はあるかもしれません。

しかし、そもそも80㎡の土地の容積率80%で容積率オーバーで今80㎡の建物が経っているとなれば

建てなおすときには64㎡以下の建物になるので、その辺は慎重にお考えくださいね!

 

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中古物件を探す「中古戸建の見方」①地盤

中古戸建を購入してリノベーション、一番心配なのは中古戸建そのものの安全性です。

中古の場合、よく基準としているのは、旧耐震、新耐震基準ですよね。

建築基準法の耐震基準が大きく変わった年です。

1981(昭和56)年以降の建築確認で建てられた建築を新耐震といいますが、

特に中古戸建の場合は単にそれだけで判断するのは非常に難しいところです。

建築基準法はそれだけでなく、色々と変遷していますので

年代から気になるポイントをひとつ・・。

それは地盤調査です。

現在、新築時の建築確認申請の際、地盤調査を行うことが義務付けになっていますが、実は2000(平成12)年に義務付けになったのです。

それ以前の建物は、新耐震基準であっても安心はできないということですね・・。

地盤調査をしたかどうかは、建築確認申請書類を確認します。

新築時に建築確認申請は役所に正本、その控えとしての副本を施主が所有します。売主さんがその副本を保管していれば、見せていただくことは可能だと思いますが、所有者が変わっていたり、無くしたりしていれば、確認することが難しいです。

まぁ木造で築20年以上も傾きがなくその場に建っていれば、問題ないのかなぁ~とも思いますが・・。

不動産の価格で考えるとちょうど20年くらい経っている中古物件の方が土地代に近くなっているので、リノベーションのやりがいがあるんですけどね(;^ω^)

見極めるのが難しいのが、このくらいの年代の物です。

 

2000年以前に建てられた中古戸建を内見する際には、まず建物の傾きがないかどうかを確認することですね。

傾き図るってビー玉転がすっていうイメージありますが、露骨にビー玉転がすのはなんですから、簡単にチェックするポイントはドアです。

ドアを閉めた状態でドア枠とドアの垂直があっているかどうかです。傾いているとドア枠とドアに隙間ができます。

木造でしたら、経年で地盤でなくても隙間が出る場合もありますので、一概には言えませんが、傾きがあるなぁと思ったら、地盤調査をしたかどうかを確認したいところですね。

もちろん、地盤は年代に関わらず確認したいポイントです。

最近では簡単なアプリなどもでていますので気軽に調べられますね。

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