中古物件を探す「中古物件の見方」④住宅ローンを考える

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10年前・・。

築25年の家のリフォーム代として3000万円の住宅ローンを申し込んだお客様がいたのですが

その時申し込みをした地銀の担当者さんから

真面目に「なんで新築しないんですか!金のトイレでも作るんですか?」と言われたことがあります。

今は家の築年数にかかわらず、住宅ローンを安い金利で貸してくれる銀行さんが増えました。

 

通常金融機関の審査には、担保力という基準があります。

担保力は現在の不動産の価値です。

価値は土地の評価と建物の評価ですが、建物は当然ですが、古くなればなるほど評価が下がります。

よって中古物件は築年数によって価値が全く変わってきます。

ひと昔前はその担保評価までしかお金を貸してくれなかったのですが、今は担保評価以上にリフォームをする分を載せて、借入希望額満額を融資してくれるようになったのですから、お金を借りる方からしたらいい時代になりました。

とはいえどこでも全部融資をしてくれるとは限りません。

基本的に都市銀行は担保評価より、個人属性の方を評価してくれます。

しかし、建物の順法性(接道・容積率・建蔽率など)は問題ないという前提です。

逆に特に接道の問題があり再建築不可能な物件であれば、ノンバンク。ただし、金利が高いので、借入れ金額を考える必要があります。

物件の順法性に問題がなく、個人属性に問題がないとなれば

一番安い金利で借入れしたいところです。

今の金利だけでいえば、一番安いのは変動金利です。変動金利は基準金利があり、そこから銀行の審査によって優遇幅が決まります。

基準金利が2.475%でそこからマイナス1.8%優遇となれば、実質金利は0.675%になります。

都市銀行などはそのくらいが基準でさらに条件がよけれが、0.0.5%引いてくれます。

ネットなどで実質金利0.5%などもありますが、ネットバンクは実は担保評価を重視しますので、古い物件でリフォーム代まで借り入れるという条件となると希望額がでないことがあります。

また、工事費用を借入れし分割で工事業者へ支払う場合には、分割実行の手続きをしなければなりません。各金融機関によって条件が異なるので、リフォーム費用を満額大きくお借入れする場合は借り入れる金融機関の条件も確認しておいた方良いですね。

ポイントは、購入物件の順法性、築年数、広さ、リフォーム費用、リフォーム代金の支払い条件、個人属性によってどこの金融機関を選択すべきかがわかってきますので、自己資金が少ない、個人属性が心配、物件に不安がある方は事前に策を練っておいたほうが良いと思います。

 

ご相談はこちらまで↓

http://styleoftokyo.jp/#seminar

 

 

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