中古物件を探す「中古物件の見方」②住宅ローンが通らない

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ネットで検索していたら、なんだか安い物件を発見。

不動産は相場です。

相場より安いものには何かあると思います。

わかりやすい理由でいえば、まずは心理的瑕疵

自殺、他殺・・・。など人がちょっと嫌がるものですね。

任意売却物件・・。住宅ローンが支払えなくなって差し押さえられた物件です。

実は、少し前までは、任意売却のような、ローンが支払えなくなったような状態の物件は少しお得だったのですが、最近はあまり気にすることもないのか、場所がよいところだとさほど安くなくなってしまいました(;^ω^)

余談ですが・・。

任意売却というのは、ローンが差し押さえになってしまい、保証会社から一括で返済してほしいと通知がきた段階で、自ら一般に販売することですが、差し押さえが入りそのまま放置していると、強制的に裁判所でオークションにかけられます。

これは競売といいますが、競売も昔は、入居者がいると出て行ってもらうのが厄介だったりして、かなりお得なお値段が付き、堅気ではない感じの人しか買えないイメージだったんですよね。

昔は任意売却の期間も結構長く取れたりしたのですが、最近はローンが延滞してから競売までの期間が短く、手続きも簡単になっているので、現金さえあれば、誰でもお気軽に競売に参加できる感もあり、高値がつくことも珍しくなくなりました。

競売さえ安くはないということです(;’∀’)

ということで、安い物件で一番わかりやすいのは、安い金利の住宅ローンが借入れできない物件です。

最近は物件の築年数に関わらず、借入れする方の属性に問題がなければ、安い金利でローンを借入れすることができます。

10年くらい前はマンションであれば築年数が60年までとカウントされるため築40年のマンションであれば年齢的に35年組める人でも20年しか借入れできなかったものです。

今は築40年でも、属性に問題がなく、年齢で35年組めるひとなら、物件プラスリフォーム代までお借入れができます。

それでも、さすがになんでも可能ではありません。

マンションであれば、長期修繕計画の有無、土地の所有権が一部他人になっていたり(古い物件ですけど)、接道に問題がある。既存不適格といって現行の確認申請では同じ規模のものが建てられないなど、少し問題があるものが住宅ローンが通らない場合があります。

戸建、金利の安い住宅ローンが借入れできないのは何といっても「接道」

 

道路って見た感じではわからないですが、道路には「種類」っていうのがあるんです。

基本的には行政から道路として認められいるかというところがポイントなのですが、認められていない道路には、新築をするときに必要な建築確認が取れません。

いくら中古を買ってリフォームするからといっても、いつか新築するときには必ず建築確認が必要になるので、確認が取れない敷地にはお金を貸したくないという判断です。

それと、都市計画で決められた容積率、建蔽率という敷地に対する建築の制限をオーバーしてしまった中古も住宅ローンが借入れしにくいです。

ひと昔前は、建築確認申請を行い、完成した段階での完了検査が義務付けされていなかったこともあり、建築途中で間取りを変更したり面積を大きくすることもできました。

また途中で許可を取らず増築した住宅もあります。

悪気はなかったはずですが、残念ながら今は価値が下がってしまいました。

容積率や建蔽率のオーバーくらいでしたら、立て直す際に順法性のある建物を建てれば問題ないので、現金で買えるのであればお得感はあるかもしれません。

しかし、そもそも80㎡の土地の容積率80%で容積率オーバーで今80㎡の建物が経っているとなれば

建てなおすときには64㎡以下の建物になるので、その辺は慎重にお考えくださいね!

 

中古物件探しのご相談はこちらまで↓

http://www.styleoftokyo.jp/lp2/form.php?id=273&page=study

 

 

 

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