投資用物件を買ってから住宅を買うのは間違い

住宅購入の際に、投資用の不動産を所有しているという話を聞くことがあります。

その不動産はローンです。

貸しているから家賃収入があり、その家賃でローンを返済しているから問題ないと思っているようですが、銀行からみればお借入れにしかカウントしません。

その話をすると、お客さまは驚かれます(;^ω^)

たまに、投資用の不動産を買うときに、営業マンから、先に投資用をもっていると、住宅ローンを組むときに有利ですと言われたという方がいます・・。

 

うそです。

 

最近、20代のシングル女性がとても借りれできるような金額でない融資を受け区分所有のマンションを買って貸しているという方が、毎月赤字で厳しいからなんとかしたいと相談を受けました。

 

無理です。

どうすることもできません。

だってそれ詐欺まがいですよ。

相場価格より高く買っていて、まだ1年、ローン残高が物件相場よりかなりオーバーしてますもん。売れないですよ。しかも、区分所有の賃貸物件はオーナーチェンジ物件という扱いになって、ファミリタイプでは、空き室で売るより安くなってしまうんですから。

不動産投資は不動産業です。

不動産仲介業者の都合のいい話をきいて買わないでください。大家さんとしての自覚をもって所有しましょう。

住宅ローンは低金利です。そのため、投資用の不動産を借入で持っている人にはリスクが高く、安い金利で貸したくないのです。低金利で住宅ローンを組むのであれば、先に家を買うことをおススメします!

ローンの相談もどうぞお気軽に
http://www.styleoftokyo.jp/#pro

中古物件を探す「中古の見方」⑤いい物件がないとき

中古は値段が本当に難しいですね。

不動産評価は土地は公示価格から大体決まり、建物は築年数でベースとなる価値が決まります。
よくわからないのは建築費ですね・・。
築年数から価値がきまりますが、修繕やリフォームを度々行っている家であれば、そのまま使用することもできるので、お買い得かもしれませんね。

しかし問題は趣向・。そのまま使うことができる状態であっても、趣味が合わないとなると全部やりかえなければなりません。

やりかえるからその分安くしてほしいと言っても、中古場合は売主さんが値段を下げて売るくらいなら気に入って買ってくれる人を待ちます・・といわれてしまったりすれば、値段は下がりません。

 

不動産を探すときに、一番重要なのは「自分が気に入らないものがない」ということです。

ビュー、近隣環境、駅までの距離や日当たり、風通し、など自分では変えられないものが嫌ならやめた方がいいですね。

どこを妥協できるか。

まず間取りは変えられますから、構造の問題がなければ、間取りは気にしないで大丈夫!

間取りは変えられるけど、その分予算をオーバーしてしまったら、ファイナンスの見直しをしてみるほうがよいです。

ファイナンスの見直しが難しいようなら、広さを検討してみる。リノベーションでやりくりすれば、少し狭くても過ごしやすい空間ができます。

将来的に家族が増えるからという理由で面積を大きく考えている場合がありますよね。

10年スパンで考え、まずは小さくして、家族構成が変わったときに大きく買い替えるという選択もあります。面積を小さくすれば予算も抑えられますからね・・。

特に共働きでお子さんを保育園に預けてしまったいたりすると、場所が変えられないと言う人も多いのですよね。

場所は変えられない条件です。

しかし、変えられないからといっても、予算と相場があっていないのであれば、なぜその場所に拘っているのかを深堀してみるとよいです。

商店街が好き・・とか。大きな公園が・・とかなら同じような雰囲気のある街を探してみるのもよいでしょうね。

不動産は場所を買え!というくらい、場所選びは重要です。

毎日「そこ」で楽しく暮らせる不動産を探すには、そこに住む家族が楽しく暮らせるって何?ということを一番に考えていただくのが良いと思います。

 

*まずはそこからご相談はお気軽に!

http://www.styleoftokyo.jp/#seminar

中古物件を探す「中古物件の見方」④住宅ローンを考える

10年前・・。

築25年の家のリフォーム代として3000万円の住宅ローンを申し込んだお客様がいたのですが

その時申し込みをした地銀の担当者さんから

真面目に「なんで新築しないんですか!金のトイレでも作るんですか?」と言われたことがあります。

今は家の築年数にかかわらず、住宅ローンを安い金利で貸してくれる銀行さんが増えました。

 

通常金融機関の審査には、担保力という基準があります。

担保力は現在の不動産の価値です。

価値は土地の評価と建物の評価ですが、建物は当然ですが、古くなればなるほど評価が下がります。

よって中古物件は築年数によって価値が全く変わってきます。

ひと昔前はその担保評価までしかお金を貸してくれなかったのですが、今は担保評価以上にリフォームをする分を載せて、借入希望額満額を融資してくれるようになったのですから、お金を借りる方からしたらいい時代になりました。

とはいえどこでも全部融資をしてくれるとは限りません。

基本的に都市銀行は担保評価より、個人属性の方を評価してくれます。

しかし、建物の順法性(接道・容積率・建蔽率など)は問題ないという前提です。

逆に特に接道の問題があり再建築不可能な物件であれば、ノンバンク。ただし、金利が高いので、借入れ金額を考える必要があります。

物件の順法性に問題がなく、個人属性に問題がないとなれば

一番安い金利で借入れしたいところです。

今の金利だけでいえば、一番安いのは変動金利です。変動金利は基準金利があり、そこから銀行の審査によって優遇幅が決まります。

基準金利が2.475%でそこからマイナス1.8%優遇となれば、実質金利は0.675%になります。

都市銀行などはそのくらいが基準でさらに条件がよけれが、0.0.5%引いてくれます。

ネットなどで実質金利0.5%などもありますが、ネットバンクは実は担保評価を重視しますので、古い物件でリフォーム代まで借り入れるという条件となると希望額がでないことがあります。

また、工事費用を借入れし分割で工事業者へ支払う場合には、分割実行の手続きをしなければなりません。各金融機関によって条件が異なるので、リフォーム費用を満額大きくお借入れする場合は借り入れる金融機関の条件も確認しておいた方良いですね。

ポイントは、購入物件の順法性、築年数、広さ、リフォーム費用、リフォーム代金の支払い条件、個人属性によってどこの金融機関を選択すべきかがわかってきますので、自己資金が少ない、個人属性が心配、物件に不安がある方は事前に策を練っておいたほうが良いと思います。

 

ご相談はこちらまで↓

http://styleoftokyo.jp/#seminar

 

 

中古物件を探す「中古物件の見方」③瑕疵

中古物件は怖い。

何が怖いのかといえば「瑕疵」ですね・。

瑕疵っていうのは、雨漏り、シロアリ、給排水の不具合、構造の問題です。

買ってから雨漏りしたり、シロアリが柱を食べていたりすれば当然直さなくては住めません。

大体「瑕疵」は見た目にはわからないものだから怖いんですね。

でも、瑕疵の対処さえ分かっていれば大丈夫!怖くありません(*^^)v

まず、瑕疵は誰の責任か?

不動産の売買契約では基本的に、売主が個人の場合は3か月、売主が宅建業者の場合は2年間、引き渡し後瑕疵が発見された場合には、売主の責任となります。よって修復費用は売主負担です。

ここで注意が必要なのは、古い戸建を土地代のような金額で販売するので、瑕疵の責任は負わないという条件がついていることがあります。不動産の売買契約の条件は売主、買主の双方が合意すればよいので、よく理解しないまま、瑕疵担保免除で契約してしまい、あとで瑕疵が発見されても、売主には請求ができないということです。

では、瑕疵担保は外さないほうがよいか・・といえば、その分値段が高くなるのであれば一概には言えません。

 

まずマンションですが、基本シロアリって想像しにくいです。シロアリは木を食べます。

マンションであるとすれば室内(区分所有)の給排水管の不具合です。

マンションは共同住宅ですので、雨漏りや構造は瑕疵があっても自分のお金で直すことはなく、瑕疵があれば、管理組会が修理する必要があります。ですから瑕疵に心配がないということではなく、逆に瑕疵があるような管理状態であることの方が不安です。

購入する前にはしっかりと修繕の状態や管理費、修繕費を確認することが重要です。

 

戸建は直せないものはなにもありません。マンションのように入居者の同意がなければなにもできないということではないからです。

しかし、いくらで直せるのか?ということです。

事前にインスペクションができれば、調査をして、もし雨漏りの可能性があれば、いくらで補修できるのかを算段しておけば予算が狂うことがありませんよね。予算に不安であればリフォーム会社に見てもらうこともおススメします。

調査は目視(表面に見える部分)だけなので、壁を壊してみないとわからない部分のリスクヘッジには瑕疵保険がよいです。

目視で問題なければ保険が掛けられますので、購入後不具合があっても保険で直せます。

ということで、物件の状態、条件によってどんな手を打つのかを考えていけば、中古は怖くない!ですよ(*^^)v

不動産のご相談をご希望の方はこちらまで↓
http://www.styleoftokyo.jp/lp2/form.php?id=275&page=study

中古物件を探す「中古物件の見方」②住宅ローンが通らない

ネットで検索していたら、なんだか安い物件を発見。

不動産は相場です。

相場より安いものには何かあると思います。

わかりやすい理由でいえば、まずは心理的瑕疵

自殺、他殺・・・。など人がちょっと嫌がるものですね。

任意売却物件・・。住宅ローンが支払えなくなって差し押さえられた物件です。

実は、少し前までは、任意売却のような、ローンが支払えなくなったような状態の物件は少しお得だったのですが、最近はあまり気にすることもないのか、場所がよいところだとさほど安くなくなってしまいました(;^ω^)

余談ですが・・。

任意売却というのは、ローンが差し押さえになってしまい、保証会社から一括で返済してほしいと通知がきた段階で、自ら一般に販売することですが、差し押さえが入りそのまま放置していると、強制的に裁判所でオークションにかけられます。

これは競売といいますが、競売も昔は、入居者がいると出て行ってもらうのが厄介だったりして、かなりお得なお値段が付き、堅気ではない感じの人しか買えないイメージだったんですよね。

昔は任意売却の期間も結構長く取れたりしたのですが、最近はローンが延滞してから競売までの期間が短く、手続きも簡単になっているので、現金さえあれば、誰でもお気軽に競売に参加できる感もあり、高値がつくことも珍しくなくなりました。

競売さえ安くはないということです(;’∀’)

ということで、安い物件で一番わかりやすいのは、安い金利の住宅ローンが借入れできない物件です。

最近は物件の築年数に関わらず、借入れする方の属性に問題がなければ、安い金利でローンを借入れすることができます。

10年くらい前はマンションであれば築年数が60年までとカウントされるため築40年のマンションであれば年齢的に35年組める人でも20年しか借入れできなかったものです。

今は築40年でも、属性に問題がなく、年齢で35年組めるひとなら、物件プラスリフォーム代までお借入れができます。

それでも、さすがになんでも可能ではありません。

マンションであれば、長期修繕計画の有無、土地の所有権が一部他人になっていたり(古い物件ですけど)、接道に問題がある。既存不適格といって現行の確認申請では同じ規模のものが建てられないなど、少し問題があるものが住宅ローンが通らない場合があります。

戸建、金利の安い住宅ローンが借入れできないのは何といっても「接道」

 

道路って見た感じではわからないですが、道路には「種類」っていうのがあるんです。

基本的には行政から道路として認められいるかというところがポイントなのですが、認められていない道路には、新築をするときに必要な建築確認が取れません。

いくら中古を買ってリフォームするからといっても、いつか新築するときには必ず建築確認が必要になるので、確認が取れない敷地にはお金を貸したくないという判断です。

それと、都市計画で決められた容積率、建蔽率という敷地に対する建築の制限をオーバーしてしまった中古も住宅ローンが借入れしにくいです。

ひと昔前は、建築確認申請を行い、完成した段階での完了検査が義務付けされていなかったこともあり、建築途中で間取りを変更したり面積を大きくすることもできました。

また途中で許可を取らず増築した住宅もあります。

悪気はなかったはずですが、残念ながら今は価値が下がってしまいました。

容積率や建蔽率のオーバーくらいでしたら、立て直す際に順法性のある建物を建てれば問題ないので、現金で買えるのであればお得感はあるかもしれません。

しかし、そもそも80㎡の土地の容積率80%で容積率オーバーで今80㎡の建物が経っているとなれば

建てなおすときには64㎡以下の建物になるので、その辺は慎重にお考えくださいね!

 

中古物件探しのご相談はこちらまで↓

http://www.styleoftokyo.jp/lp2/form.php?id=273&page=study

 

 

 

中古物件を探す「中古戸建の見方」①地盤

中古戸建を購入してリノベーション、一番心配なのは中古戸建そのものの安全性です。

中古の場合、よく基準としているのは、旧耐震、新耐震基準ですよね。

建築基準法の耐震基準が大きく変わった年です。

1981(昭和56)年以降の建築確認で建てられた建築を新耐震といいますが、

特に中古戸建の場合は単にそれだけで判断するのは非常に難しいところです。

建築基準法はそれだけでなく、色々と変遷していますので

年代から気になるポイントをひとつ・・。

それは地盤調査です。

現在、新築時の建築確認申請の際、地盤調査を行うことが義務付けになっていますが、実は2000(平成12)年に義務付けになったのです。

それ以前の建物は、新耐震基準であっても安心はできないということですね・・。

地盤調査をしたかどうかは、建築確認申請書類を確認します。

新築時に建築確認申請は役所に正本、その控えとしての副本を施主が所有します。売主さんがその副本を保管していれば、見せていただくことは可能だと思いますが、所有者が変わっていたり、無くしたりしていれば、確認することが難しいです。

まぁ木造で築20年以上も傾きがなくその場に建っていれば、問題ないのかなぁ~とも思いますが・・。

不動産の価格で考えるとちょうど20年くらい経っている中古物件の方が土地代に近くなっているので、リノベーションのやりがいがあるんですけどね(;^ω^)

見極めるのが難しいのが、このくらいの年代の物です。

 

2000年以前に建てられた中古戸建を内見する際には、まず建物の傾きがないかどうかを確認することですね。

傾き図るってビー玉転がすっていうイメージありますが、露骨にビー玉転がすのはなんですから、簡単にチェックするポイントはドアです。

ドアを閉めた状態でドア枠とドアの垂直があっているかどうかです。傾いているとドア枠とドアに隙間ができます。

木造でしたら、経年で地盤でなくても隙間が出る場合もありますので、一概には言えませんが、傾きがあるなぁと思ったら、地盤調査をしたかどうかを確認したいところですね。

もちろん、地盤は年代に関わらず確認したいポイントです。

最近では簡単なアプリなどもでていますので気軽に調べられますね。

JIBUNnoJIBN↓

https://jibunnojiban.jp/

中古物件探しのご相談はこちらまで↓

http://www.styleoftokyo.jp/lp2/form.php?id=273&page=study

家を買うためのステップ「何を買う」

マンション・戸建て・新築・中古

絶対新築マンション!とお考えの方、予算に問題のない方はおそらく悩まないでしょう。

新築マンションを考えていたけど、見に行ったら予算に合わない・。

新築戸建を見に行ったら、なんかつまんない・・。

そこからお悩みは始まるものです。

ではどうやって選択すればよいのか?

多くの情報を整理して、自分の条件にあうものを探せばよいのです。

簡単に言えば!ですが・・。(*^^)v

まず、すべきことは2つ。

1.家を買う目的を整理する

2.買わないと選択する時の不安要件はなにかを明確にする

大体の方は、賃貸だと家賃勿体ないよね~・買っちゃうか?みたいなところから始まり、

いざ見にいくと、狭い、暗い、古い、うるさい、汚い、高い・・と感じ

「いい家がない!!」となるのです。

予算が果てしなくある方にはそんなお悩みはありません(^^ゞ

不動産の値段は相場で決まります。人気のあるエリアは高い、売る方も、いくらで取引されているかという実績で値段をつけるのからです。

しかし、価値観はそれぞれ違います。

人が気になるけど、自分は気にならない。そういう視点で見てみると

なかなかいい物件ってあるものです。

例えば、夜のお仕事をしているので、日当たりより、昼間の騒音がないところが良い方は、

住宅街で住宅に四方囲まれた日当たりの悪いところは、暗いけど、静かで安い。

大きな街道沿いはうるさいので人気がないですが、外気を入れない空調重視の方はサッシを何重にもすることで、気にならないくらいにできます。

でも騒音は結構印象が悪いので、相場より安く買えます。

ということで、まずは買う目的はなにか?

家族で広いリビングで映画を見たい!なら広さはどのくらいなのか?

家と職場を近くしたい!なら予算や条件でどこまで妥協できるのか?

よ~~く考えることが大事です。

それは面倒くさい!

よくわからない!

という方は藤木までご相談ください!(^^)!

相談会はこちら↓

http://www.styleoftokyo.jp/lp2/form.php?id=273&page=study

予算3000万円都内で家は変えるのか

3000万円以内、都内で家を買いたい!

何が買えるのか?

まずは、そこから検証していきましょう。

自分で確認してみる方法としては、ポータルサイトの検索が簡単です。

例えばHOMESというサイトでまずは新築マンション、東京都、3000万円以内で検索してみる

143件のヒットがあります。(2018・3)しかしよく見てみると価格が未定も含まれていて

全体的に見まわしてみると、エリアは都内と言っても、八王子や府中など、都下になっています。

面積もシングルタイプのサイズです。新築戸建も同じくエリア的には都下でかつ徒歩10分以内では

難しいようです。新築の場合その価格で住めますので予算的なリスクはないですね。

しかし、マイホームには「場所」という条件もあります。

住みたい場所に3000万円の物件があるか?です。

23区で3000万円そしてファミリータイプが希望となれば少々難しい条件になってきます。

中古戸建、マンション、3000万円、60㎡以上、23区で同じく検索してみると310件ヒットします。

ありそうですが、中古の場合は建物状態によって、リフォームの予算がプラスされます。

ここが難しいところです。リフォームの予算は修繕すべきレベルなのか、デザインが気に入らないのか

によってもコストは変わります。

一つの考え方として、築30年の中古一戸建てでは、耐震面、断熱面で手を入れる必要があり、外壁や

屋根、そして内装のリフォーム工事を気に入ったデザインテイストで行えばリフォーム予算1500万円を

超えてしまうこともあります。

ポータルサイトで3000万円、好きなエリアで検索し、戸建てもヒットすることはあります。しかし

リフォームにかなりコストがかる物件であったり、都市計画法に違反していてローンが組めないような

物件もありますので、まずはその辺の知識を持つことが重要で

 

不動産んの相談会開催中!

お気軽にお越しくださいhttp://www.styleoftokyo.jp/#seminar